Son periyodun en büyük sorunlarından biri konut sahibi-kiracı uyuşmazlığı. Konut kiralarındaki fahiş artış, artan konut talebi ve yüzde 25 kira sınırlaması cinayete varan arbedelere neden olurken kira davaları âdeta patlama yaptı. Kira davalarında mecburî orta buluculuk sistemi ile artık yeni bir periyot başlıyor. Taraflar 1 Eylül prestijiyle devreye giren uygulama ile mahkemeden evvel orta bulucuya gitmek zorunda olacak. Uygulama sadece mal sahipleri ile kiracılar ortasındaki uyuşmazlıklarda değil otomobil, tarla, eşya, hatta kiralık gelinlik üzere uyuşmazlıklarda da mecburî olacak.
ANLAŞMA İHTİMALİ YÜKSEK
Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası (ATEM) Lideri Hakan Akçam, uygulamanın tarafları bir ortaya getireceği, münasebetiyle mesken sahibi ile kiracı ortasındaki sorunları büyük ölçüde bitireceğini söyledi. Akçam “Burada vatandaş mahkemeye gitmeden evvel orta buluculukla çözmeye çalışacak. Arabuluculuk hem maliyeti düşük, hem de muahede ihtimali çok yüksek olan bir ortam oluşturacak. Orta buluculukta en fazla bir ay içinde sonuca bağlanması sağlanacak. Burada arabulucular mahkemenin yükünü biraz almış olacak” diye konuştu.
Ev sahibi ile kiracıların ortalarındaki uyuşmazlıklara kendilerince tahlil bulmaya çalıştıklarını lisana getiren Akçam “Gayrimenkul danışmanları olarak mesken sahibi ile kiracıyı birinci biz tanıştırdığımız için birinci muhatapları da biz oluyoruz, her iki taraftan da şikâyetler alıyoruz. Biz de burada hâliyle ortayı bulmaya, bir nevi orta buluculuk yapmaya çalışıyoruz kendimizce. Lakin bu sistem, avukatlar aracılığı ile resmî bir biçimde yürütüldüğünde birçok sorunu tahlile kavuşturacaktır. Zira en uygun mahkeme sonucu bile orta buluculuk sonucu kadar yeterli değildir” ifadelerini kullandı.
YÜZDE 80 MUVAFFAKİYET YAKALAR
Hukukçu Haydi Dündar da orta buluculuk sisteminin kira belirleme davalarında büyük bir muvaffakiyet yakalayacağını fakat tahliye hususlarında muvaffakiyet gösteremeyeceğini vurguladı. Hukuk sisteminde birçok hususta orta buluculuk sisteminin bulunduğunu lakin kiracı-ev sahibi davalarına daha yeni geldiğini belirten Dündar “Kira uyarlama davalarında yüzde yüz tahlil getirme ihtimali kelam konusu değil, lakin yüzde 80’e kadar bir muvaffakiyet yakalar. Lakin tahliye bahislerinde ise çok büyük muvaffakiyet getirmeyeceği kanaatindeyim. Zira mesken sahibi kiracısını çıkarmak için aslında tekraren kendisiyle görüşmüş, son deva olarak mahkeme yoluna gitmiş olacak. Bu nedenle orta bulucuda bir sonuç alma ihtimali çok düşük olacaktır” biçiminde konuştu.
“DAVA YÜKÜ AZALIR”
Orta buluculuğun, mesken sahibi ile kiracı ortasındaki sıkıntıları sosyolojik açıdan da bitirebileceğini savunan Dündar “Ev sahibi ile kiracının ister istemez bağlantı hâlinde olması gerekiyor. Bu nedenle sistemin gerçek yürütülmesi, mesken sahibi ile kiracı ortasındaki sıkıntıları da giderecektir” değerlendirmesinde bulundu. Orta bulucuların daha evvelki emsal kararları göz önüne alarak taraflar ortasında uzlaşı sağlamaya çalışacağını söyleyen Dündar, şöyle devam etti: Alışılmış bu sistem mahkemelerin dava sayılarını azaltacak. Mahkemeler, uyarlama yahut tahliye davaları için neredeyse bir yıl sonraya gün verme durumuna geldi. Orta bulucu kanun hususları neyi öngörüyorsa, daha evvelki Yargıtay kararlarında nasıl bir yol alındıysa bununla ilgili karar çerçevesinde her iki tarafı da aydınlatarak uzlaşıya vardıracaktır.
SÜREÇ NASIL İŞLEYECEK?
Avukatlar İbrahim Avşar ve Mahmut Bayram’ın verdiği bilgiye nazaran süreç şöyle işleyecek: Şayet, meskende oturan kiracı 5 yılı doldurmamışsa orta bulucu kanunun öngördüğü yüzde 25’lik artırımı önerecek. Konut sahibi kabul etmediği takdirde mahkemeye gidecek. Mahkeme de yüzde 25’lik yasal hudut üzerinden karar verecek.
Kiracı oturduğu konutta 5 yılını doldurmuşsa konut sahibi ile artış konusunda mutabakata varamadığı durumda, orta bulucu, konutun bulunduğu bölgedeki kira sayılarını dikkat alarak bir artırım oranı belirleyecek. Mesken sahibi kabul etmediği takdirde mahkemeye gidebilecek. Mesken sahibi, mahkemeye kira tespit davası açabilecek. Davayı açmadan evvel de mukavelenin süreninin bittiğine ve muahedenin sona erdiğine dair yasal mühlet içinde tebligat yapmış olması gerekecek. Konuta dönüştürülen ofisler için de birebir yasal süreç işliyor. İş yeri kiralarında yüzde 25’lik bir sınırlama yok. Orta bulucuya gidildiğinde sonuç alınamazsa mahkeme safhası devreye giriyor.
DAVA SAYISI 2 KAT ARTTI
Kirada yüzde 25 artırım sınırlaması sonrası mahkemelerde kiracı-ev sahibi uyuşmazlığı ile ilgili evrak sayısı bir yılda ikiye katlandı. Geçen yıl konut sahibi ile kiracı ortasında 44 bin olan dava sayısı bu yıl şimdiden 90 bini geçerken, dava için bir yıl sonrasına gün veriliyor.
